سرازیری قیمت مسکن تا کی ادامه دارد؟ - دکترای اقتصاد

ماه میانی تابستان را می توان از این جهت که قیمت مسکن پس از 45 ماه متوالی، با تغییرات منفی روبه رو شد، ماه عقبگرد قیمتی نامید. در مرداد ماه امسال تعداد معاملات مسکن به سطح فوق العاده پایین 2900 فقره رسید که نه تنها برای یک ماه عادی بی سابقه است، بلکه حتی در سال های اخیر در ماه های نیمه تعطیل فروردین نیز حجم معاملات عموما به زیر 3500 فقره تنزل پیدا نکرده است. این در حالی است که تعداد آپارتمان های معامله شده در مرداد نسبت به تیر حدود 32 درصد و نسبت به مرداد سال گذشته که بازار همچنان در فاز رونق قرار داشت، 74 درصد افت کرده است. میانگین قیمت مسکن نیز در ماه گذشته با تغییرات منفی روبه رو بوده و 3 درصد نسبت به تیرماه کاهش یافته است؛ به این ترتیب اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مرکز بر اساس آخرین معاملات اجرا شده به 13 هزار و 180 تومان رسیده است. همچنین تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در مرداد ماه حاکی از این است که رشد قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال زیر 80 درصد بوده که به مراتب از میزان رشد نقطه ای قیمت مسکن در ماه های اخیر کمتر است.

کاهش حدود 400 هزار تومانی قیمت هر مترمربع مسکن در مرکز به طور میانگین در کنار افت شدید حجم معاملات یک ماه متفاوت را در بازار مسکن کنونی رقم زده و کمای کامل بازار مسکن را در پی داشته است. در این میان بررسی تغییرات ماهانه حجم معاملات و میانگین قیمت مسکن در منطقه ها بیست ودوگانه شهر تهران حکایت از آن دارد که کما در برخی منطقه ها شدیدتر بوده و زمستان زودرس بازار مسکن در برخی از نقاط شهر پایین ترین دما را رقم زده، طوری که معاملات به نقطه انجماد رسیده است. در یک ماه مرداد 13 منطقه شهر تهران شامل منطقه ها یک، 2، 4، 5، 11، 13 تا 16، 18 و 20 تا 22 با افت بیش از 30 درصدی معاملات نسبت به تیرماه روبه رو شدند و به این ترتیب بیش از سایر منطقه ها در افت حجم کل معاملات مرکز اثرگذار بوده اند. در میان این منطقه ها که به واسطه تغییرات ماهانه می توان از آنها به عنوان سردترین و منجمدترین منطقه ها معاملاتی بازار مسکن یاد کرد، رکود به عمیق ترین شکل ممکن بازار معاملات مسکن را تحت الشعاع قرار داده است.

در این بین از منطقه 22 تهران می توان به عنوان منجمدترین منطقه یاد کرد که با ریزش 53 درصدی معاملات نسبت به تیرماه روبه رو شده و در مرداد در این منطقه فقط 24 واحد مسکونی فروخته شده است که از تعداد واحدهای یک مجتمع مسکونی متعارف در این منطقه هم کمتر است. مقایسه قیمت مسکن در مرداد نسبت به تیر در هر یک از منطقه ها شهری تهران نیز حاکی از این است که در تمام شهر به جز پنج منطقه، بازار مسکن با کاهش قیمت همراه بوده است. بر این اساس تورم ملکی بین 5/ 2 تا 5 درصدی در منطقه ها سه، هشت، 13، 18 و 20 رخ داده و از این منطقه ها می توان به عنوان پنج منطقه گرم قیمتی یاد کرد؛ در مقابل افت بین یک تا 8درصدی قیمت مسکن نیز در سایر منطقه ها شهر ثبت شده است. در این بین منطقه ای که دچار شدیدترین ریزش قیمت مسکن شده، شمالی ترین، لوکس ترین و گران ترین منطقه تهران است. منطقه یک در ماه گذشته با ریزش بیش از هشت درصدی قیمت مسکن روبه رو شده و میانگین قیمت مسکن در این ماه از 31 میلیون و 850 هزار تومان در تیر به 29 میلیون و 200 هزار تومان کاهش یافته است.

منطقه 22 نیز در حالی به عنوان رکودی ترین منطقه در بازار مسکن مرکز شناسایی شده است که تعداد آپارتمان های فروخته شده در آن از نصف هم کمتر شده و همزمان افت کمتر از 2 درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه، نشان از شروع کاهش اسمی قیمت مسکن در این نقطه از شهر دارد که به شکل رسمی در آمار منعکس شده است. افت شدید معاملات در بازار مسکن منطقه 22 یک پیام دارد؛ اینکه قیمت مسکن در منطقه مذکور بیش از حد مورد انتظار متفاضیان مسکن افزایش یافته و آنها حاضر به پرداخت بهای کنونی برای تملک آپارتمان در این منطقه نیستند. در جریان ماه های رونق بازار مسکن، قیمت مسکن در منطقه 22 نیز در پی رشد قیمت در سایر منطقه ها دستخوش تغییرات افزایشی قابل توجه شد و این فرایند تا جایی ادامه پیدا کرد که فاصله قیمت مسکن در این منطقه با منطقه پنج که کانون تقاضای خرید مسکن در بازار به شمار می آید، به کمترین میزان رسید. این نزدیک شدن قیمت ها در حالی رخ داد که امکانات و موقعیت منطقه 22 در حال حاضر با منطقه پنج تهران قابل مقایسه نیست.

صرف نظر از مسافت بیشتر بین منطقه 22 با مرکز شهر تهران در مقایسه با موقعیت مکانی منطقه پنج، این منطقه حتی از امکانات کافی حمل ونقلی نیز برخوردار نیست و فقدان پوشش قابل قبول ایستگاه های مترو و اتوبوسرانی در این منطقه سبب شده ساکنان ناگزیر به استفاده از خودروی شخصی برای انجام سفرهای درون شهری روزانه خود باشند. به این ترتیب همان طور که در آمارهای ماهانه معاملات مسکن نیز منعکس شده، تقاضای مصرفی سکونت در منطقه پنج را بر منطقه 22 ترجیح می دهد و در نتیجه حجم معاملات منطقه 5 همواره در صدر یا رتبه دوم جدول منطقه ها پرمعامله شهر تهران قرار گرفته است. با این همه در ماه های رونق، فاصله قیمت منطقه 22 نسبت به منطقه 5 به کمترین میزان رسید و به این ترتیب اکنون با تبدیل فاز بازار معاملات به رکود، شاهد بیشترین افت تقاضای خرید مسکن در این منطقه هستیم.

به بیان روشن تر، پیام این رفتار متقاضیان مسکن این است که انتظار دارند قیمت مسکن در منطقه 22 به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کند و فرایند افت قیمت در این منطقه ادامه یابد.

پس از منطقه 22 نیز از منطقه 20 یعنی محدوده شهرری می توان به عنوان دومین منطقه منجمد معاملاتی در مرداد ماه یاد کرد.

منبع : خبرگزاری ایسنا