موفقیت بورس املاک از التهاب بازار می کاهد؟ - دکترای اقتصاد

به گزارش خبرنگاران به نقل از دنیای اقتصاد، 8 ابزار مالی بورس کالا پتانسیل جدیدی برای تغییر فاز معاملات است که می تواند فرآیند خانه دار شدن افراد را حتی در شرایط سخت فعلی تسهیل کند. جذابیت این روزهای بورس برای جذب نقدینگی جدید اگر برای مدیریت بازار مسکن به کار گرفته گردد با تغییر فاز معاملات املاک آینده بهتری را برای این بازار مهم به همراه خواهد داشت. ضرورت فاصله دریافت از نرخ گذاری های دستوری و تبعیت از مکانیزم بازار در کنار سهولت فعالیت ها و کاهش هزینه مبادلات، جهت کلی برای موفقیت این شیوه جدید حمایت از بازار را ترسیم خواهد نمود.

8 ابزار معاملاتی امکانات جدیدی است که بورس کالا به گردونه معاملات مسکن اضافه نموده است که فضای جدیدی برای خانه دارشدن خانوار ایجاد و سرمایه گذاری در این حوزه را تقویت می نماید. در صورت اجرایی شدن کامل این 8 ابزار می توان با جذب نقدینگی (همچون بورس اوراق) بخش اعظم مشکل مسکن در کشور را حل و فصل کرد.

معاملات فیزیکی اموال غیر منقول، بسترسازی برای عرضه زمین های دولتی، عرضه اموال غیر منقول مازاد بانک ها، قراردادهای سلف موازی استاندارد برای تامین مالی و حتی پیش فروش مسکن، تعهد به داد و ستد املاک در چارچوب قراردادهای آینده، عرضه سبد مصالح ساختمانی برای تسهیل معاملات مسکن، خرید دین و در نهایت ایجاد بازار تهاتری املاک 8 ابزاری است که در بورس کالا برای حمایت از بازار مسکن قابلیت خودنمایی جدی دارد و غالب آنها از هم اکنون از پتانسیل شروع به کار معاملات برخوردار است. استفاده از این ابزارهای معاملاتی خود به معنی فاصله دریافت از اعمال نظرهای دولتی است که در بورس کالا توان خودنمایی کامل پیدا می نماید.

کلیدواژه بورس مسکن در شرایطی که شاهد التهاب نرخ در این بازار مهم هستیم، آرامشی مقطعی را در فاز روانی بعضی معاملات ایجاد می نماید آن هم در وضعیتی که افزایش اعتماد به بازار سرمایه را می توان به وضوح با ورود سرمایه های جدید به این بازار مهم همراستا ارزیابی کرد. سال هاست که زیرساخت های اصلی دادوستد املاک در بورس کالا مهیاست و حتی فضای عرضه آن نیز در نرم افزارهای معاملاتی این بازار رسمی تعبیه شده است.

به عبارت دقیق تر اگر همین امروز یک فروشنده یا انبوه ساز مایل به فروش دارایی خود در بورس کالا باشد، می تواند با سپری کردن مراحل پذیرش و ارائه مستندات لازم ملک خود را در بازار اموال غیرمنقول بورس کالا به فروش برساند. این زیرساخت هم اکنون وجود دارد و در سال 94 بحث فروش املاک مازاد بانک ها در بورس کالا بر سر زبان ها افتاد که با اظهارنظرهای مثبتی همراه بود؛ اگرچه هیچ گاه اجرایی نشد.

پس از آن طرح های دیگری همچون فروش متری یا داد و ستد مسکن با رویکرد اوراق بهادارسازی آن مورد بحث نهاده شد که پتانسیل تامین مالی پروژه های مسکونی را دربر دارد. این موارد اما در روزهای اخیر با ادبیات مختلفی به بحث گذاشته شده که احتیاج به موشکافی دقیق تری دارد. مهم ترین مطلبی که باید بیش از پیش به آن پرداخت وجود زیرساخت اصلی معاملات مسکن در بورس کالاست که عملیاتی شدن آن تنها به عزم عرضه نماینده احتیاج دارد؛ زیرا می توان به وضوح اظهار داشت تقاضا در بازار وجود دارد.

گستردگی سیستم کارگزاری ها در کنار جذابیت ذاتی معاملات در یک بستر شفاف از هم اکنون موفقیت انتظاری این بازار را دربردارد اگرچه از مسائل فنی آن نیز نمی توان غافل شد. تا به امروز هر چیزی (دارایی یا اوراق بهادار) که وارد بورس شده شرایط بهتری از گذشته را تجربه نموده است. بنابراین استفاده از ابزارهای معاملاتی بورس کالا در دادوستد املاک به صورت جدی توصیه می گردد؛ مخصوصا در شرایطی که تامین مالی و پیش خرید واحدهای مسکونی و سهولت خانه دار شدن افراد را هدف گذاری کنیم.

8 بازوی حمایتی بورس کالا

جواد فلاح، مدیر مطالعات مالی و سنجش ریسک بورس کالا درباره شروع به کار معاملات مسکن در بستر بازار املاک بورس کالای ایران اظهار داشت: در زمینه ورود مسکن و املاک به بورس کالا چند ایده تا به امروز مطرح شده است که درحال آنالیز جوانب این طرح ها با وزارت راه و شهرسازی هستیم تا بتوانیم زمینه های اجرایی شدن این ایده ها را هموار سازیم. این ایده ها در قالب ابزارهای گوناگون بازار سرمایه هستند که در بستر بورس کالا قابلیت اجرایی شدن دارند.

بسیاری از دستورالعمل های این ابزارها در حال حاضر موجود است و سامانه های معاملاتی آن نیز در دسترس است و تنها احتیاجمند متقاضیان عرضه هستیم که به پذیرش و عرضه اقدام نمایند. او اضافه نمود: یکی از این ایده ها مربوط به معاملات فیزیکی اموال غیر منقول است که دستورالعمل آن در بورس کالا در گذشته تصویب شده؛ اما تا به امروز معامله ای در این حوزه انجام نشده که درحال مذاکره با وزارت راه و شهرسازی هستیم مبنی بر اینکه زمین های شهرهای جدید را که اکنون به وسیله مزایده به فروش می رسانند در تابلوی بازار فرعی بورس کالای ایران عرضه نمایند. مذاکراتی هم با بانک ها اجرا شده که اموال غیر منقول مازاد خود را به وسیله تابلوی بورس کالا به فروش برسانند. تا به امروز یکی دو بانک در این زمینه اعلام آمادگی کردند تا این گونه اموال خود را به جای مزایده، در تابلوی بورس کالا عرضه نمایند که از این جهت هم در مرحله پذیرش هستند.

برای اوراق بهادارسازی املاک و دارایی های غیرمنقول چندین ایده تا به امروز مطرح شده است که هر کدام از این ایده ها در مراحل مختلفی از دستورکار قراردارد. البته دستورالعمل قراردادهای سلف موازی استاندارد هم در بورس کالا موجود است. در حوزه سایر کالاها این دستور العمل ها اجرایی شدند به عنوان مثال خودرو سراتو، توسط سایپا در گذشته به فروش رسیده و از این طریق تامین مالی اجرا شده است. ولی برای ساختمان تجربه این کار را نداشتیم که به دنبال راه اندازی آن هستیم.

جواد فلاح گفت: در زمینه قرارداد آینده نیز که در قالب آن افراد متعهد به خرید و فروش یک دارایی پایه در آینده می شوند (به قیمتی که اکنون مشخص کردند)، بورس کالا این قابلیت را دارد که از ظرفیت آن در حوزه مسکن استفاده کند. ابتدا بحث مصالح ساختمانی است که می خواهیم یک سبدی از مصالح را که بخش عمده ای از قیمت ساختمان را به خود اختصاص می دهد در قالب یک دارایی پایه تعریف کنیم و خریدار و فروشنده قرارداد آینده متعهد شوند که این سبد مصالح را در سررسید به قیمت مشخص شده مورد معامله قرار دهند.

تا از این راه امکان پوشش ریسک نوسان قیمت مصالح ساختمانی فراهم گردد. همچنین در خصوص بحث اوراق خرید دین دستور العمل آن اکنون در سازمان بورس است و منتظر تصویب هیات مدیره سازمان بورس هستیم. در این زمینه احتیاجمند سامانه جدید نیستیم و به محض تصویب راه اندازی خواهد شد. همچنین بازار تهاتری در مرحله پیش نویس دستور العمل است و هنوز به سازمان بورس هم نرفته است.

مدیریت دولتی!

اینکه بازار مسکن سال هاست که هم رشد قیمت های عجیب داشته و هم بخش اعظم هزینه کرد خانوار را به خود اختصاص داده است، نشان می دهد که انتظار مدیریت دستوری در بازار مسکن غیرممکن است. شاید یکی از دلایل توجه افراد به این بازار همان آزادی عمل قیمتی در بازار مسکن باشد که از امکان سرکوب قیمتی دستوری برخوردار نیست. در شرایطی که بورس مسکن هم زیرنفوذ مستقیم بخش دولتی باشد از هم اکنون باید نگرانی های جدیدی برای داد وستد املاک در بورس کالای ایران یا هر بازار رسمی مشابهی را بیان کرد. آزادی عمل در این بازار به معنی فاصله دریافت از هرگونه اعمال نفوذ دولتی است. بنابراین از هم اکنون باید بورس مسکن دولتی را فراموش کرد.

محمود جام ساز اقتصاددان معتقد است که در کشورهای پیشرفته بین 30 تا حداکثر 40 درصد از سبد مصرف خانوار به هزینه مسکن اختصاص دارد؛ ولی در ایران هزینه بالای آن موجب شده ارقامی نجومی برای هزینه های مسکن پرداخت گردد و این موضوع یکی از دلایل فقر در ایران به شمار می رود. به عبارت ساده تر بالابودن هزینه مسکن موجب شده خانوار درآمد اصلی خود را به این بخش اختصاص داده که طبیعتا فضای چندانی برای سایر هزینه ها باقی نمی ماند. و اسباب کوچک تر شدن هرچه بیشتر سبد معیشتى کثیرى از اجاره نشینان که به نظر می رسد اکنون حدود 40درصد خانوار ها را تشکیل می دهد، فراهم می نماید و رفاه عمومى ناداشته را دور از دسترس می سازد.

با توجه به ضعف رشد مالی در کشور، حتی جذب نقدینگی تولیدشده به سمت بورس (اوراق بهادار) نیز به رونق مالی منتهی نمی گردد که خروجی آن ابهام در توسعه صنعتی و سرمایه گذاری های تولیدی جدید است. این ابهام به معنی آن است که اجرایی شدن بورس مسکن لزوما به معنی جذب سرمایه در جهت توسعه ساخت و ساز نیست و بنابراین جذب نقدینگی توسط واحدهای ساختمانی لاکچری یک احتمال جدی است که شاید منافعی برای مردم در همه لایه های مالی و دهک های جمعیتی برای آن متصور نباشد. مسکن هم بخشی از اقتصاد است و اصلاح این بخش در گرو اصلاحات عمیق و بنیادین اقتصاد دولتى خواهد بود و با طرح های کوتاه مدت در چارچوب سازوکار اقتصاد دولتى نمی توان به نتایج قابل توجهی رسید.

با توجه به موارد فوق می توان باز هم به لزوم آزادی عمل و فاصله دریافت از بخش دولتی اشاره نمود که نمود عینی آن در یک بازار آزاد همچون بورس کالا خودنمایی خواهد نمود.